De potentiels acquéreurs d’un appartement se rétractent d’une promesse de vente en envoyant, dans les délais, un courriel au notaire mandaté par le vendeur. Le propriétaire, estimant que le courriel ne présentait pas les garanties équivalentes à celles d’une lettre recommandée avec accusé réception, réclame le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue en cas de non-réalisation de la vente.
En effet, aux termes de l'article L. 271-1 al. 2 du Code de la construction et de l'habitation, la faculté de rétractation du bénéficiaire d'une promesse de vente est exercée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
La cour d’appel donne raison au propriétaire : la notification par courriel ne présente pas, pour la détermination de la date de représentation ou de remise, de garanties équivalentes à celle d’une lettre recommandée avec avis de réception puisque l’envoi d’un courriel ne permet pas d’identifier l’expéditeur ni d’attester la date de sa réception. De plus, elle précise que le simple courriel ne répond pas non plus aux caractéristiques de la lettre recommandée électronique, telles qu’elles résultent de la loi du 7 octobre 2016 et de son décret d'application du 9 mai 2018 qui affirment l'équivalence entre la lettre recommandée papier et la lettre recommandée électronique.
La Cour de cassation censure l’arrêt des juges d’appel. Elle leur reproche de n’avoir pas recherché si, au vu des circonstances de l’espèce, on ne pouvait pas considérer que le simple courriel présentait les garanties équivalentes à celles d’une lettre recommandée avec avis de réception. En l’espèce, le notaire était mandaté par le vendeur pour recevoir la notification de l’exercice éventuel du droit de rétractation, lequel, en sa qualité d’officier ministériel, a attesté en justice avoir reçu le courriel litigieux le 9 mai 2017 à 18 heures 25. La recherche des garanties équivalentes doit donc se faire au regard des circonstances de l’espèce.
Sources : Cass.civ3, 2 février 2022, n°20-23.468
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