Un titre de propriété faisant référence à l’acte constitutif d’une servitude de passage peut prouver son existence. Cependant, le titre originaire auquel il renvoie doit exister et émaner du propriétaire du fonds asservi.
Dans cette affaire, un couple acquiert une maison avec cour en 2006. L’acte de vente évoque l’existence d’une servitude de passage grevant ce fonds. Elle octroie aux propriétaires de deux parcelles le droit de passage par la cour ainsi que le droit aux WC situées dans cette même cour. Ces WC ont toutefois été détruites. Le notaire responsable de la vente s’est alors permis de rajouter sur l’acte translatif de propriété cette mention : « le droit de passage dessert aujourd’hui l’accès aux caves ». Selon les propriétaires de la maison avec cour, la servitude de passage n’a pas cette finalité : elle permettait d’accéder uniquement aux WC. Dès lors, leurs voisins n’ont pas à emprunter ce chemin pour se rendre dans les caves. Les acquéreurs demandent à la justice de supprimer la servitude de passage et de rectifier l’acte de vente.
La haute juridiction tranche en leur faveur. En effet, elle rappelle que seul le titre ayant constitué une servitude de passage peut prouver son existence. Il doit impérativement émaner du propriétaire du fonds asservi d’après l’article 691 du Code civil. Néanmoins, lorsque le titre constitutif est introuvable, un titre y faisant référence peut être utilisé pour établir la servitude (article 695 du Code civil). En l’espèce, l’acte translatif de propriété de 2006 mentionne l’existence de cette servitude. C’est également le cas des actes de vente par lesquels leurs voisins ont acquis les parcelles qui bénéficieraient d’une servitude de passage. Or, aucun d’entre eux ne se rapporte « à l’acte constitutif de la servitude émanant du propriétaire du fonds asservi » selon les juges du fond. L’existence d’une servitude de passage à travers la cour pour accéder à la cave ne peut donc pas être prouvée. Elle n’est donc pas reconnue par les juges du fond.
En conclusion, il n’est pas possible de se prévaloir d’actes de vente mentionnant une servitude de passage pour prouver son existence si celle-ci n’a jamais été constituée au préalable.
Source : Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-10.451, n° 516 D
Information importante
Les informations communiquées ont un caractère documentaire et indicatif et ne peuvent en aucun cas être assimilées à du conseil. Elles sont délivrées en l’état du droit actuel et sous réserve de l’interprétation qui peut en être faite par les tribunaux. Le destinataire reste maître dans la prise de décision en résultant. Chaque situation étant unique, la responsabilité de JURIDICA et d'ANPERE ne saurait être engagée en cas d’utilisation des informations en dehors de ce contexte d’ordre général.
