Dans cette affaire, une personne locataire d’un logement chute d’une fenêtre dépourvue de garde-corps et dont la partie basse se situait à moins de 90 centimètres du plancher. La victime de l’accident saisit les tribunaux pour demander indemnisation au bailleur en se fondant sur sa responsabilité contractuelle.
La victime invoque d’une part que le logement délivré par le bailleur ne présentait pas les caractéristiques d’un logement décent tel qu’imposé par l’article 1719 du Code civil et d’autre part que le bailleur n’avait pas garanti à la victime la fourniture d’un logement dénué de tous vices ou défauts empêchant l’usage du bien tel qu’imposé par l’article 1721 du Code civil.
La Cour de cassation ne fait pas droit à la demande du locataire et donne raison au bailleur. Concernant la notion de logement, la Cour rappelle tout d’abord que le décret du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques du logement décent impose seulement aux bailleurs d'entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage. Il n'oblige donc pas les bailleurs à installer un dispositif de retenue des personnes dans les immeubles anciens (construits avant 1955) qui en sont dépourvus. Sur la question des vices et défauts de construction invoquée par le locataire, la Cour relève que l’absence de garde-corps ne constitue pas un vice ni une défectuosité mais une caractéristique apparente du logement inhérente à la date de construction de l’immeuble et dont le locataire pouvait se convaincre lors de la visite des lieux.
A noter que dans une précédente décision rendue sur la base de faits similaires, la responsabilité du bailleur avait bien été retenue. Les ayants droits de la victime n’avaient cependant pas invoqué la responsabilité contractuelle du bailleur au titre des obligations découlant du contrat de location. Ils l’avaient mis en cause en sa qualité de propriétaire d’une chose présentant un caractère anormal et ayant causé un dommage, en dehors de toute obligation découlant du contrat de bail.
Source : Cass. civ. 3e, 22 juin 2022, n° 21-10.512
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