La propriété est en principe un droit inviolable et sacré. Cependant, en cas de nécessité publique, ce droit peut se voir limité ; à condition d’offrir à l’exproprié une juste indemnité. On vous explique.
L’expropriation : de quoi s’agit-il ?
L’expropriation est une procédure permettant à l’expropriant, c’est-à-dire le bénéficiaire de l’expropriation, de contraindre un particulier ou une société de céder son bien immobilier. L’expropriant est souvent une personne publique pouvant être l’État, une collectivité territoriale, un établissement public.
Dans quelles conditions l’expropriation peut-elle intervenir ?
L’expropriant doit justifier d’un projet précis, présentant un caractère d’utilité publique. Exemple : construction d’une autoroute, d’une centrale nucléaire, d’un équipement sportif, de logements sociaux, etc.
Par ailleurs, le projet nécessitant l’expropriation doit d’abord être déclaré d’utilité publique. La procédure comprend la consultation de certains organismes et l’organisation d’une enquête publique. Au cours de cette enquête, toutes les personnes intéressées peuvent consulter un dossier présentant l’opération et analysant ses conséquences et consigner leurs observations dans un registre mis à leur disposition.
Une fois l’expropriation est déclarée d’utilité publique, une déclaration d’utilité publique est délivrée. Cet acte justifie le caractère d’utilité de l’opération. Il précise également le délai dans lequel les expropriations peuvent être effectuées (le délai est normalement de 5 ans mais peut être prolongé).
Bon à savoir : l’acte déclaratif peut être attaqué dans les 2 mois de sa publication, devant le tribunal administratif ou devant le Conseil d’État.
Comment le transfert de propriété s’effectue ?
A moins que le propriétaire n’accepte de vendre son bien à l’expropriant dans le cadre d’un accord amiable, le préfet doit saisir le juge de l’expropriation. Le magistrat désigne ensuite les biens expropriés et l’identité de leurs propriétaires d’origine. Cette ordonnance doit être notifiée par l’expropriant à chacun des intéressés.
L’ordonnance a pour effet immédiat de transférer la propriété du bien à l’expropriant. Le propriétaire d’origine n’est plus titulaire d’aucun droit sur l’immeuble et ne peut donc plus rien en faire. Cependant, il a le droit de l’occuper jusqu’au moment où les indemnités d’expropriation lui sont versées.
Quelles indemnités en cas d’expropriation ?
L’ancien propriétaire a droit à une indemnité. Le nouveau propriétaire doit d’abord lui faire parvenir une offre par lettre recommandée. Le propriétaire initial dispose d’1 mois pour accepter ou proposer un nouveau montant.
A défaut d’accord, l’expropriant ou l’ancien propriétaire peuvent s’adresser au juge de l’expropriation. Le juge va fixer le montant des indemnités. On distingue l’indemnité principale, correspondant à la valeur vénale du bien et l’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais annexes liés à l’acquisition d’un immeuble équivalent. L’indemnité de remploi est destinée à couvrir des frais comme les recherches, honoraires de notaires, etc. Doivent être ajoutées à cela, des indemnités accessoires couvrant tous les préjudices matériels résultant directement de l’expropriation.
Les suites de l’expropriation
L’ordonnance d’expropriation met fin au bail des locataires. Ils doivent immédiatement quitter les lieux sous peine de devoir payer une indemnité à l’expropriant. Comme l’exproprié, les anciens locataires peuvent prétendre à une indemnité versée par l’expropriant. Ils bénéficient d’un droit d’être relogés.
Quand l’exproprié doit-il partir ?
La prise de possession du bien par l’expropriant intervient 1 mois après le paiement des indemnités. S’ils ne quittent pas les lieux, les occupants peuvent être expulsés sur décision du juge de l’expropriation.
Dans certains cas, si les immeubles n’ont pas reçu dans un délai de 5 ans la destination prévue par la déclaration d’utilité publique, ou s’ils ont perdu cette destination, les anciens propriétaires ont le droit de les racheter (on parle de rétrocession). Un prix est fixé par le juge de l’expropriation. Ce droit peut être exercé dans un délai de 30 ans.
