Le Conseil d’Etat a récemment apporté d’importantes précisions concernant le point de départ à prendre en compte pour la durée de détention d’un bien lors de l’application de l’abattement sur la plus-value immobilière imposable.
Lorsqu’un propriétaire vend un bien immobilier qui ne constitue pas sa résidence principale à un prix supérieur au prix d’acquisition, il réalise une plus-value qui est imposable. Cependant, le vendeur peut dans certains cas bénéficier d’exonérations et d’abattements permettant de réduire l’imposition sur la plus-value. L’un des abattements prévus se calcule en fonction du nombre d’années pendant lesquelles le vendeur a été propriétaire du bien avant de le céder. Plus le vendeur était propriétaire depuis un longtemps, plus l’abattement est important pouvant aller jusqu’à l’exonération de l’impôt sur la plus-value pour une détention du bien depuis plus de 30 ans.
Certaines situations ont soulevé des interrogations concernant la date à prendre en compte pour le point de départ de la propriété du bien. Cette question aura un intérêt lorsque le propriétaire cèdera le bien par la suite et se verra appliquer l’abattement relatif à la durée de détention du bien.
La question a été soumise au Conseil d’Etat dans 4 affaires similaires. Dans ces affaires, les propriétaires avaient signé le compromis de vente puis l’acte notarié pour l’achat d’un bien immobilier. Cependant, plusieurs années s’éraient écoulées entre la signature de ces deux actes. Lorsqu’ils ont revendu les biens, les propriétaires ont réalisé une plus-value et ont demandé application de l’abattement relatif à la durée de détention du bien. Les propriétaires considéraient être propriétaires depuis la signature du compromis et calculaient la durée de détention du bien depuis cette date. L’administration fiscale considérait quant à elle qu’ils étaient propriétaires depuis la signature de l’acte notarié et prenaient en compte cette date pour le calcul de l’abattement. Or en calculant ainsi, la durée de détention était bien moins longue et l’abattement bien moins important.
Le Conseil d’Etat se positionne du côté des propriétaires dans ces affaires. Il constate en effet qu’en l’absence de dispositions fiscales contraires, il convient de se fonder sur les règles établies par le code civil. Or le Code civil prévoit qu’il y a vente et transfert de propriété dès lors que les parties sont d’accord sur la chose vendue et sur le prix. Il y a donc lieu de considérer que la vente et le transfert de propriété s’opèrent dès la date de signature du compromis, sauf si le compromis prévoit lui-même de décaler le transfert de propriété à la signature de l’acte notarié. Dans ces affaires, les compromis ne prévoyant pas de telles clauses, les vendeurs ont donc été réputés propriétaires dès la signature du compromis et devaient bénéficier d’un abattement calculé depuis cette date, et ce même si plusieurs années séparaient la signature du compromis et de l’acte notarié.
A noter que lorsqu’un compromis prévoit des conditions suspensives, ce qui est souvent le cas pour l’obtention d’un crédit, l’acquéreur ne sera réputé propriétaire qu’à la réalisation de la condition suspensive.
Sources :
CE, 29 déc. 2020, n° 428306
CE, 29 déc. 2020, n° 428309
CE, 29 déc. 2020, n° 428313
CE, 29 déc. 2020, n° 428315
