Selon une étude récente, la durée de détention nécessaire pour amortir l’acquisition de sa résidence principale par rapport à une location a doublé en l’espace de dix ans.

Plus que jamais, les Français peuvent se poser la question s’il est plus rentable pour eux d’acquérir leur logement ou de le louer. En effet, d’après la 10ème édition de l’étude « Acheter ou louer » de Meilleurtaux publiée le 5 septembre 2023, il faut de plus en plus de temps pour que la propriété immobilière devienne intéressante.

Pour arriver à cette conclusion, le courtier a pris l’exemple d’un appartement de 70 mètres carrés, acheté avec un apport de 10%, un crédit immobilier de 20 ans au taux de 3,40% (hors assurance) et 0,25% d’assurance emprunteur. Par ailleurs, il part du principe que la valeur du bien augmente de 3% la première année, 2% la deuxième, 1% la troisième et 2% à partir de la quatrième.


De nombreux facteurs à prendre en compte

Dans chacune des 32 villes françaises étudiées, Meilleurtaux prend en compte le prix du mètre carré, le montant de la taxe foncière et les charges de copropriété. Pour la taxe foncière, la société de courtage part de l’hypothèse d’une hausse de 3,4% la première année, de 4% la deuxième et de 1,5% à partir de la troisième. Quant aux charges, elles augmenteraient de 4% la première année et de 2% les années suivantes.

Du côté de la location, Meilleurtaux regarde le loyer médian, l’évolution des loyers (+ 3,5% les deux premières années, +2% les années suivantes), ainsi que le rendement de l’épargne (+ 3% la première année, + 2,5% de la deuxième à la sixième année et +2% à partir de la septième année). Le courtier estime, en effet, que l’argent qui aurait servi d’apport financier pour l’achat immobilier est investi par le locataire dans des placements financiers.


Une durée de rentabilité en augmentation

Il en ressort qu’il faut désormais, en moyenne, 15 ans et 6 mois pour amortir l’achat de sa résidence principale. Soit deux ans de plus par rapport à 2022 et dix ans de plus comparé à 2021. La comparaison sur dix ans est encore plus impressionnante : la durée de détention de son habitation nécessaire pour qu’elle soit plus intéressante financièrement qu’une location a été multipliée par deux par rapport à 2013 !

Plusieurs raisons expliquent ce phénomène. La flambée des prix de l’immobilier en constitue, bien sûr, la principale. Les charges de copropriété ne cessent également d’augmenter d’année en année. À l’inverse, certaines agglomérations, comme Paris, Lille, Lyon et Bordeaux, ont mis en place un encadrement des loyers. L’écart de rentabilité entre la propriété et la location s’est plus récemment creusé sous l’effet cumulé de la hausse des taux des crédits immobiliers et de l’envolée de la taxe foncière dans de nombreuses communes.


Des différences importantes entre les villes

Reste que tout dépend de la ville de résidence. S’il faut 30 ans pour amortir l’achat de son logement à Paris, il suffit de… un an et six mois à Mulhouse. En outre, alors que la durée de rentabilité d’un bien immobilier a explosé cette année dans certaines villes, elle a stagné, voire baissé, dans d’autres. C’est le cas à Metz (6,6 ans en 2023, contre 11 ans en 2022), Orléans (13,6 ans en 2023, 18 ans en 2022), Marseille (13 ans en 2023, 20 ans en 2022) et Lyon (22 ans en 2023, 28 ans en 2022).

Parmi les communes où la durée de détention a le plus bondi cette année, on peut citer Perpignan (10 ans en 2023, contre 2 ans en 2022), Le Mans (19 ans en 2023, 8 ans en 2022), Reims (19 ans en 2023, 3,6 ans en 2022) et Aix-en-Provence (21,6 ans en 2023, 8 ans en 2022). Entre 2014 et 2023, les plus fortes progressions se trouvent à Brest (+ 9,6 ans), Clermont-Ferrand (+ 11 ans), Le Havre (+ 13 ans), Tours (+ 13,6 ans), Lille (+ 18,6 ans) et Angers (+ 21 ans).

 

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