Vous souhaitez acquérir un bien au meilleur prix ? Pensez aux ventes par adjudication judiciaires. C’est une alternative intéressante par rapport aux ventes classiques. Le prix n’étant pas fixé dès le départ, vous avez des chances de décrocher un bien à un prix défiant toute concurrence. Notre expert, Jean Valière Vialex, avocat au barreau de Limoges, vous livre son expertise.
Acheter au tribunal : quesako ?
Les ventes dites à la barre du tribunal, ou vente par adjudication judiciaire, sont des ventes aux enchères publiques. Ces ventes s’effectuent au tribunal de grande instance du lieu où est situé le bien. Il s’agit d’audiences spéciales présidées par un magistrat. La personne faisant l’offre la plus élevée emporte le bien.
Les biens mis en vente
Les ventes par adjudication judiciaire portent sur des biens immobiliers vides ou occupés. Il s’agit de biens ayant fait l’objet de procédures judiciaires comme la saisie par la banque ou la copropriété pour cause d’impayés, ou encore des liquidations judiciaires en cas de faillite.
La vente peut être organisée par l’intermédiaire de votre avocat. Vous vous référerez au cahier des charges, qui sera utilisé comme un titre de propriété. Vous y trouverez toutes les informations concernant le bien (description, état etc.). Bien évidemment vous pouvez toujours décider de le visiter avec un huissier de justice.
Se renseigner sur les ventes par adjudications judiciaires
Le tribunal de grande instance se doit de faire une publicité légale des ventes par adjudication judiciaires. Vous pouvez facilement vous renseigner car vous trouverez ces publicités :
- Par voie d’affichage sur le bien saisi.
- Dans les journaux locaux.
- Sur Internet, notamment sur le site de l’ordre de l’avocat.
Avant l’audience
M. Valière Vialex vous prévient, la procédure est très encadrée. Vous devez obligatoirement passer par un avocat inscrit au barreau du tribunal de grande instance. Puisqu’il agit en votre nom, vous devez lui fournir un mandat régulier, signé de votre main comportant des indications obligatoires (date de l’audience, bien souhaité, montant maximum etc.)
Votre avocat est aussi garant de votre solvabilité. C’est pourquoi, vous devez lui fournir un chèque de banque (ou une caution bancaire) de 10% du montant de la mise à prix et dans tous les cas d’un montant qui ne peut être inférieur à 3000 euros.
Pendant l’audience
Les enchères sont rythmées par un chronomètre. Vous disposez d’1 minutes 30 pour enchérir par le biais de votre avocat. A chaque enchère, le chronomètre repart de nouveau. Il s’arrête une fois que plus personne n’a renchéri. A ce moment-là, le bien revient à la dernière personne s’étant manifestée.
Après l’audience
Attention, la vente n’est pas définitive pour autant. Il vous faut attendre encore 10 jours pour que le bien soit définitivement à vous. En effet, pendant une période de 10 jours, toute personne peut faire une surenchère du 10ème du montant de l’adjudication. Cette surenchère aboutit à la remise en vente du bien, et donc à une nouvelle audience. La seconde audience est publique, et se déroule de la même façon que la première.
Si vous êtes adjudicataire définitivement, vous avez 2 mois à compter de la date de vente définitive pour payer. Si vous laissez ce délai s’écouler sans payer, vous allez alors devoir payer des intérêts. Enfin, il appartient à votre avocat, de procéder aux opérations de publicité du jugement. Ce jugement est votre titre de propriété définitif.
Frais d’une vente par adjudication judiciaire
Les frais d’une vente par adjudication judiciaire ne sont pas uniquement constitués du prix de vente adjugé, d’autres frais viennent s’y ajouter :
- Les frais de procédure exposés pour parvenir à la vente.
- Les honoraires de l’avocat, selon les tarifs en vigueur.
- Les droits d’enregistrement.
- Le coût de la publication du jugement.
Avantages d’une adjudication judiciaire
Les ventes par adjudication judiciaire restent un moyen très efficace de trouver un bien au moindre prix. C’est d’ailleurs un procédé auquel peu de personne pensent, c’est pourquoi la concurrence est assez faible lors de l’acquisition du bien. En effet, les ventes par adjudication ne représentent 1% des ventes immobilières en France.
En outre, vous pouvez facilement vous renseigner sur le bien en le visitant, ou en consultant le cahier des charges. Enfin, ces ventes sont peu contraignantes : vous accédez très rapidement à votre bien, et c’est à votre avocat de s’occuper de l’acquérir à votre place.
Les conseils de l’expert
- Visitez le bien avant la vente, vous vous assurerez de sa qualité et sur la nécessité de rénover ou non.
- Méfiez-vous du prix de départ, il est fait pour vous attirer, il grimpe ensuite rapidement.
- Prévoyez des frais de ventes, s’élevant entre 12 et 20% du prix de vente.
- Si vous avez besoin de recourir à un crédit, constituez votre dossier de prêt avant l’audience.
