Dans ces trois affaires, des locataires ont saisi le tribunal pour demander remboursement d’un trop perçu de charges locatives versées au propriétaire en 2011, et régularisées par ce dernier en 2012.
Le propriétaire oppose aux locataires une fin de non-recevoir car il estime que les recours des locataires étaient trop tardifs. Le tribunal de première instance donne raison au propriétaire. Il soutient que les locataires auraient dû agir dans les 3 ans à compter du paiement des charges en 2011.
La Cour de cassation rejette cette position. Elle rappelle que le point du délai de 3 ans court à compter de la régularisation des charges par le propriétaire, et non à compter de leur paiement par le locataire (combinaison de l’art. 68 de la loi du 1erseptembre 1948, art. L 442-6 du Code de la construction et de l’habitation, et art. 2224 du Code civil). L’action des locataires a pu être accueillie.
Concernant le fond de la demande, la Cour de cassation ajoute que les charges relatives au salaire du gardien ne sont récupérables sur les locataires que si les deux tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets sont effectuées de manière cumulative et sans partage permanent de l’activité avec un tiers. Ici, le bailleur faisant appel à un prestataire extérieur pour l’entretien des parties communes, les juges ont considéré que les charges correspondant à la rémunération du gardien n’étaient qu’à hauteur de 40% de leur montant, tel que le prévoit l’article 2c du décret du 26 août 1987.
Cass. 3èm civ., 8 mars 2018, n° 17-11.985, 17-12-004, et 17-12.015
