Un locataire commercial qui n’exploite pas les locaux ne pourra pas se voir condamné à la rupture du contrat de bail ou au versement d’indemnités pour le bailleur si aucune clause du contrat ne prévoyait l’obligation d’exploiter les lieux de façon permanente. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans l’une de ses récentes décisions.
Dans cette affaire, le locataire avait cessé d'exploiter son activité à la suite d’infiltrations d'eau dans les locaux loués, le local restant malgré tout exploitable. Il avait saisi la justice pour faire constater la rupture du contrat de bail aux torts du propriétaire et obtenir une indemnisation en ce sens. Le bailleur estimait quant à lui que les torts pesaient sur le locataire car ce dernier n’exploitait plus les lieux. Il s’agissait selon lui d’une faute grave pouvant conduire à la rupture du contrat de bail et à l’allocation de dommages et intérêts en sa faveur.
Les juges donnent tort au bailleur. Ils constatent effectivement que le locataire n’exploite plus les locaux, mais soulignent qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoyait d’obligation en ce sens. Ainsi, à défaut de clause obligeant le locataire à exploiter les lieux de façon permanente, les juges confirment que le bail ne pouvait être rompu pour défaut d’exploitation.
A noter toutefois que même en l’absence de clause l’y obligeant, le défaut d’exploitation des locaux par le locataire n’est pas sans risque. L’exploitation effective d’un fonds de commerce dans les locaux loués est une des conditions permettant d’invoquer le statut des baux commerciaux. A défaut d’exploitation effective, les dispositions propres aux baux commerciaux pourraient être écartées.
Source : Cass. 3e civ. 3-12-2020 n° 19-20.613
